アパートやマンションを経営する大家さんの多くが、管理会社に管理を委託していると思います。
中には、管理のすべてを自分で行っているという方もいますが、賃貸の管理は多岐にわたるので、業務内容的にもかなりの負担になります。
ですので、ほとんどの方は何かしらを管理会社に委託していて、掃除や家賃の徴収など自分の出来る範囲を自分でやるという形だと思います。
良い管理会社と悪い管理会社がどんな違いがあるのかなどを記事にしてみましたので、最後までご覧ください。
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不動産会社の主な業務
不動産会社の主な業務としてあげられるのが以下の三つです
１．不動産の売買の仲介 ２．賃貸物件の仲介 ３．賃貸物件の管理
そして、これらの３つがパーフェクトな不動産会社がみつけられればいいのですが、どのような会社にも得手不得手があります。中には売買専門だったり、賃貸募集専門だったり、管理が得意だったりする会社も多くあります。何が得意な会社なのか見極めることで、賃貸経営がスムーズにおこなえると言っても過言ではありません。
不動産仲介業と不動産管理業は全く別な業種です
良い物件に出会うことができ、融資をひくことができ、指値も通って無事契約までこぎつけたとしましょう。仲介してくれた不動産会社の担当とも顔なじみになれたし、せっかくだから管理もお願いしたくなる気持ちもわかります。しかしながら、募集の依頼をおねがいしたものの何か月たっても満室にならないなんてことはよくあります。
立地が悪かったのか、需要が無かったのか、住宅の設備がライバルよりも劣っているのか、いろいろ考えてしまいますが、そもそも依頼した不動産会社は売買が得意で賃貸の仲介はあまり得意ではないという原因も考えられます。
また、満室にしてくれた業者を信頼して管理を任せていたら、久々にアパートを見に行ったら粗大ごみが放置され、ゴミ置き場は不分別のゴミだらけなんてこともよくあります。
そう、募集が得意でも、物件の管理はあまり得意ではないって結構あることなのです。
なぜなら売買と募集と管理はそもそも別々の業種だからです。もちろんすべて扱ってはいるのですが、一つの業種に特化して営業するスタイルの方が効率的ですし、人材教育などもしやすいのです。
仲介が得意か、管理が得意か見極める
では、物件の管理を依頼するにあたって、依頼する業者が管理が得意なのか見極めるにはどうしたらよいでしょうか。
手っ取り早いのは、管理している物件を何件か見せてもらうのがいいと思います。そもそも管理している物件が少ないのであれば、その時点で「うちは賃貸の方はあまり取り扱いがすくないので」なんていう言葉が聞けるかもしれません。そして実際に見せてもらうことができれば、清掃の状況などからしっかり管理できているかわかります。
実際に物件を見るときのチェックポイントとしては、集合ポストにチラシが散乱していないか、インターホンやメーター類にほこりが乗っていないか、敷地のすみっこに落ち葉やゴミなどが溜まっていないか、階段下などに粗大ごみなどが放置されていないか、除草がしっかりできているか、消火器や消防設備は半年ごとに点検され消防署に届けられているか、場損している箇所が放置されたままになっていないか、置かれている清掃用具が使われている形跡があるか、花壇や植木はしっかりと手入れされているか、横雨どいに草が生えていないか、掲示板にすでに終了した掲示物がそのままになっていないかなどをチェックすると良いでしょう。あと最後に掃除した日も聞いておくと良いでしょう。
良い管理会社は、空室の管理もしっかりできているので、空室があれば内見させてもらうといいでしょう。ドアポストがチラシでいっぱいになっていないか、水回りの排水トラップのお水が蒸発して虫が湧いていないか、畳がカビていないか、退室時の清掃はしっかりされているか、しかるべき場所のリフォームはされているか、内見しやすいようにキーボックスで管理されているかなどを見ておくと良いでしょう。
できるかぎり自分で管理するのもアリ
管理会社がしてくれるサービスにも限界はあります。どんな良い管理会社でも、自分でこまめに対策されているのにはかないません。管理会社では清掃も決まった個所だけで特に時間のかかる作業などはしてくれないこともありますし、近隣とのトラブルなどの対処はなかなかできません。また、空室が出ている場合は、部屋の窓をあけて風通しするのですが、できれば１時間は開けておきたいですがそんなに時間はとれません。入居者からの要望も大家さんまでしっかり届くとは限りません。
であるなら、年に数回でもよいので物件に足を運んでご自分でやれる範囲を管理するのをお勧めします。
共用部の掃除は清掃会社に直接委託してみる
多くの管理会社は、アパートの清掃を外部の清掃会社に委託しているか、社内で清掃の部署を設けて作業させています。ただ、清掃の部署がある管理会社はかなり規模が大きいところに限られるかもしれません。外部の清掃会社に委託しているのであれば、管理会社と清掃会社の間にもマージンがとうぜんながら発生します。オーナーが１万円清掃に支払っているとしたら、管理会社が３割～５割のマージンをとって、清掃会社には７～５千円。さらに清掃会社が下請け孫請けにだしていれば、末端の作業員には２千円ほどしか支払われていないかもしれません。１万円ぶんの清掃と２千円ぶんの清掃では作業時間に大きく差が出ることでしょう。
であるならば、オーナー自ら外部の清掃会社に直接依頼してしまう手もあります。「アパートのある地域+アパート共用部清掃」などで検索すればすぐにでてきます。たとえば「横浜 アパート共用部清掃」などと検索するわけです。良い業者を探すコツとしては、ホームページに作業中や作業前後の写真が多く掲載されていて、清掃の道具や機械などが紹介されている、料金が明記されていること、外注スタッフをなるべく使わないこと、除草や剪定などにも対応してくれる、などをチェックするといいでしょう。
横浜でおススメの清掃会社
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